Dòng tiền tìm đến cổ phiếu định giá thấp
Nhóm cổ phiếu bất động sản ghi nhận lực mua lớn nhất trên sàn chứng khoán trong ngày 11/3/2026, khi thị trường phục hồi mạnh sau cú giảm sâu ngày 9/3 do tác động từ biến động giá dầu. Một trong những lý do khiến dòng tiền tập trung vào nhóm này là nhiều cổ phiếu đã giảm về vùng định giá hấp dẫn theo các tiêu chí cơ bản.
Trong ngày 10/3, khi cổ phiếu VHM của Vinhomes vẫn cho thấy xu hướng giảm, Công ty Chứng khoán MB (MBS) đã phát hành báo cáo khuyến nghị khả quan đối với mã VHM với giá mục tiêu 123.200 đồng/cổ phiếu, cho rằng giá cổ phiếu đã giảm về vùng hấp dẫn với P/B 1,5 lần, thấp hơn mức trung bình 5 năm.
Theo MBS, đà giảm của cổ phiếu VHM phần nào đã phản ánh các biến động về lãi suất cũng như chính sách điều tiết tín dụng đối với thị trường bất động sản. Công ty chứng khoán này dự báo, tiến độ bán hàng của Vinhomes sẽ chậm lại, với doanh số bán hàng năm 2026 có thể giảm khoảng 36%. Sang năm 2027, kỳ vọng việc mở bán các dự án lớn sẽ giúp doanh số tăng trở lại, khoảng 12% so với cùng kỳ. Qua đó, MBS điều chỉnh dự phóng lợi nhuận ròng năm 2026/2027 lần lượt tăng 3% và giảm 10% so với cùng kỳ, tương ứng tăng 4% và 11% so với dự báo trước.
Không chỉ Vinhomes, hầu hết cổ phiếu bất động sản trên thị trường đều bị bán mạnh trong ba tháng qua và dần giảm về mức định giá quanh P/B xấp xỉ 1 lần.
Giám đốc chiến lược của một công ty chứng khoán cho biết, giá cổ phiếu bất động sản hiện khá rẻ. Chẳng hạn, cổ phiếu NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long) đã giảm về 24.000 đồng/cổ phiếu trong phiên 9/3, thấp hơn giá trị sổ sách 26.000 đồng/cổ phiếu. Ngay sau đó, hai con trai của Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Nam Long là Nguyễn Hiệp và Nguyễn Nam đã đăng ký mua tổng cộng 2 triệu cổ phiếu trong giai đoạn từ ngày 9/3 đến 7/4, trước thềm đại hội cổ đông 2026.
Tương tự, cổ phiếu PDR của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) giảm về quanh 14.000 đồng/cổ phiếu, tương đương P/B khoảng 1,2 lần. Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Đạt, cũng đã đăng ký mua vào 3 triệu cổ phiếu.
Trong phiên 11/3, dòng tiền chủ động mua khối lượng lớn cổ phiếu bất động sản, từ VHM, NLG đến DXG, CEO, TCH, NVL, VRE…
Thị trường bất động sản còn nhiều lực cản
Dù vậy, với diễn biến của thị trường bất động sản và tín dụng hiện nay, triển vọng của lĩnh vực này vẫn chịu tác động từ lãi suất tăng và nhu cầu mua suy giảm do lo ngại về thanh khoản thị trường.
Năm ngoái, các nhà đầu tư từng xếp hàng mua căn hộ dự án The Privé tại TP.HCM của Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG). Được định vị là dự án căn hộ cao cấp tại vị trí đẹp, Privé có giá bán khoảng 120 triệu đồng/m2. Chỉ trong một buổi mở bán, hơn 1.000 căn hộ đã được đặt mua. Đợt mở bán thứ hai cũng đạt kết quả tương tự.
Ngân hàng LPBank tài trợ vốn cho khách hàng mua căn hộ tại dự án The Privé. Tại buổi mở bán tổ chức ở trung tâm thương mại tại Thủ Thiêm, TP.HCM, một số khách hàng đã lựa chọn gói vay với lãi suất 7,5%/năm, với kỳ vọng có thể “lướt sóng” khi chủ đầu tư dự kiến tăng giá thêm 8-10% trong các đợt mở bán sau.
Tuy nhiên, diễn biến thị trường trong các tháng tiếp theo đã không duy trì được cơn sốt giá. Các chủ đầu tư cũng không còn tổ chức được những đợt mở bán rầm rộ với lượng đặt mua vượt giỏ hàng chào bán như trước. Đỉnh cao của làn sóng tăng giá căn hộ tại TP.HCM thực tế chỉ diễn ra trong khoảng hai tháng, khi lãi suất vay mua nhà giảm xuống mức thấp nhất, khoảng 6,2-6,8%/năm cho các kỳ hạn cố định từ 6 tháng đến 2 năm, cùng với kỳ vọng lạm phát tăng khi tín dụng được nới lỏng từ đầu năm 2025.
Lãi suất và tín dụng tiếp tục là biến số lớn
Từ quý IV năm ngoái đến nay, lãi suất đã tăng trở lại, trong khi tín dụng được điều hướng theo hướng hạn chế đầu cơ bất động sản. Nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối áp dụng mức lãi suất cho vay bất động sản khoảng 13-14%/năm - mức lãi suất khiến nhiều người vay trở nên thận trọng với các khoản vay mới.
Mức lãi suất này chưa vượt quá khả năng chịu đựng của người đang vay, nhưng cũng không đủ hấp dẫn để kích thích nhu cầu vay mới mua nhà.
Theo chu kỳ khoản vay, nhiều khoản vay với lãi suất ưu đãi cố định 6, 12 hoặc 24 tháng sẽ bước vào giai đoạn thả nổi trong nửa cuối năm nay và đầu năm sau. Khi đó, lãi suất sẽ được tính theo lãi suất tiền gửi cộng biên độ 4%. Ước tính, lãi suất thực trả có thể lên tới 10%/năm hoặc cao hơn.
Trong khi đó, nguồn cung dự kiến sẽ gia tăng tại cả thị trường Hà Nội và TP.HCM, góp phần hạn chế khả năng giá nhà tiếp tục leo thang như các giai đoạn trước khi cầu vượt cung.
Phục hồi sẽ diễn ra có chọn lọc
Bộ Xây dựng gần đây nhận định, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển động tích cực trong thời gian tới. Tuy nhiên, sự sôi động trở lại nhiều khả năng sẽ không giống các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, mà diễn ra theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn.
Một số phân khúc được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá hợp lý - những phân khúc có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung nhiều năm qua vẫn còn hạn chế.
Theo các chuyên gia, các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian tới sẽ được thiết kế theo hướng chuyên sâu, nhắm đến từng nhóm đối tượng cụ thể. Chẳng hạn, người mua nhà lần đầu có thể được hưởng các chương trình ưu đãi lãi suất thay vì áp dụng một mặt bằng lãi suất chung cho toàn thị trường.
Các doanh nghiệp sở hữu dự án căn hộ cao cấp trong nội đô không chỉ đối mặt áp lực dư cung, mà còn phải cạnh tranh với các dự án mới của các chủ đầu tư như Vinhomes hay Sun Group - những dự án được quy hoạch đồng bộ, tích hợp nhiều tiện ích và công trình quy mô, độc đáo.
Đó cũng là lý do khiến nhà đầu tư vẫn khá dè dặt với cổ phiếu bất động sản. Ông Hồ Hữu Tuấn Hiếu, chuyên gia tư vấn đầu tư tại Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, dòng tiền vẫn khó quay trở lại mạnh mẽ với nhóm cổ phiếu bất động sản.
Minh Anh