Động lực mới, tiềm năng mới
Trong 9 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 28,5 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 15,2% so với cùng kỳ; vốn giải ngân đạt 18,8 tỷ USD, tăng 8,5%. Nhiều tập đoàn lớn như Qualcomm, NVIDIA, LEGO, SYRE… đã mở rộng đầu tư, thiết lập chuỗi cung ứng và trung tâm R&D tại Việt Nam. Khu vực doanh nghiệp trong nước cũng ghi nhận tín hiệu tích cực, với hơn 231.000 doanh nghiệp đăng ký mới hoặc quay trở lại hoạt động trong 9 tháng, tăng hơn 26% so với cùng kỳ năm trước. Lĩnh vực bất động sản công nghiệp được đánh giá là “hạ tầng cứng” của tăng trưởng kinh tế.
Tính đến cuối năm 2024, cả nước có 447 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích khoảng 134.600 ha; trong đó, 93.000 ha là đất công nghiệp cho thuê, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt trên 73%. Các khu công nghiệp và khu kinh tế đã thu hút hơn 11.200 dự án FDI và 10.600 dự án trong nước, với tổng vốn đăng ký lần lượt đạt 292,9 tỷ USD và 3,21 triệu tỷ đồng. Việt Nam đã thiết lập vị thế vững chắc là điểm đến chiến lược trong mắt nhà đầu tư quốc tế, song cần tiếp tục chủ động đón đầu cơ hội từ làn sóng dịch chuyển sản xuất và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Bà Lưu Bích Hồng, Trưởng phòng cao cấp Công ty cổ phần Chứng khoán Vietcap cho rằng, lợi nhuận của các cổ phiếu bất động sản công nghiệp trong danh mục theo dõi vẫn duy trì tăng trưởng nhẹ trong năm 2025 và dự báo sẽ được cải thiện rõ rệt hơn trong năm 2026, nhờ tâm lý nhà đầu tư cải thiện, môi trường chính sách rõ ràng hơn và tiến độ triển khai các dự án mới của các chủ đầu tư lớn.
Nhìn về dài hạn, bà Bích Hồng cho rằng, Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ chi phí sản xuất cạnh tranh, vị trí địa lý chiến lược, mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng, cùng với nỗ lực đầu tư hạ tầng và nâng cao chất lượng lao động. Các yếu tố này củng cố kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh vào Việt Nam, tạo động lực tăng trưởng bền vững cho ngành bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.
Hơn nữa, đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, mức thuế đối ứng 20% (với hàng hóa vào Mỹ) mà Việt Nam đạt được ngang bằng với Bangladesh và chỉ cao hơn 1% so với các đối thủ cạnh tranh trong khu vực ASEAN. Trong khi đó, mức này thấp hơn nhiều so với mức thuế mà Mỹ hiện tại đang áp lên hàng hóa Ấn Độ và tương đối cạnh tranh so với mức thuế đánh lên hàng Trung Quốc và Canada. Bên cạnh đó, hiện phần lớn các mặt hàng thuộc ngành điện tử, bán dẫn đang nằm trong danh sách các mặt hàng được miễn thuế đối ứng. Điều này giúp cho các doanh nghiệp đã đặt nhà máy tại Việt Nam phần nào an tâm để duy trì hoạt động sản xuất. Vấn đề hiện tại của các doanh nghiệp là phải khai thác thêm các thị trường xuất khẩu khác và gia tăng tỷ lệ nội địa hóa để tránh bị đánh thuế 40% áp lên hàng trung chuyển khi xuất khẩu sang Mỹ.
Bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, mức thuế suất Mỹ áp cho hàng hoá nhập khẩu từ Việt Nam khá cạnh tranh với các nước trong khu vực.
MBS đánh giá, triển vọng ngành bất động sản công nghiệp tích cực hơn trong quý III - IV/2025, sau khi chững lại trong quý II/2025. Bà Hiền cũng kỳ vọng một số mã cổ phiếu sẽ phục hồi mạnh như SIP (của Công ty cổ phần Đầu tư VRG), IDC (của Tổng công ty IDICO), Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) do giá cổ phiếu đã chiết khấu sâu so với giá trị tài sản sở hữu.
Thực tế, tại Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng phần đất còn lại tại Khu công nghiệp Châu Đức vẫn gặp khó khăn, giá đền bù tăng lên đáng kể. Ước tính khu công nghiệp này còn khoảng hơn 250 ha đất chưa đền bù, với tổng chi phí ước tính hơn 3.000 tỷ đồng. Mảng BOT bắt đầu đóng góp trở lại từ quý II/2025, hỗ trợ tăng trưởng cho giai đoạn quý II/2025 trở đi. Mảng bất động sản dân cư vẫn chưa phục hồi mạnh khi tiến độ xây dựng các dự án còn chậm. Khu đô thị Châu Đức đang hoàn thiện thủ tục pháp lý xin chủ trương đầu tư với phần lớn diện tích dự án đã được đền bù sẽ là động lực tăng trưởng trong dài hạn của Công ty khi được phê duyệt đầu tư.
Trong khi đó, tại Công ty cổ phần Đầu tư Kinh Bắc (mã KBC), quỹ đất khu công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2025 - 2026 sau thời gian hạn chế về quỹ đất cho thuê nhờ Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng giai đoạn 2 và Lộc Giang bắt đầu bàn giao. Khu đô thị Tràng Cát đã nộp đủ tiền sử dụng đất, đã có sổ đỏ và đang đàm phán với các bên mua. MBS kỳ vọng KBC có thể ghi nhận doanh thu từ bán buôn trong năm 2025 - 2026. Khu đô thị, sân golf Khoái Châu và dự án Central Point Hải Phòng đang được đẩy nhanh tiến độ, trở thành động lực tăng trưởng lớn cho doanh nghiệp từ năm 2027.
Với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển công nghiệp Becamex (mã BCM), quỹ đất dân cư tại Bình Dương (cũ) được hưởng lợi khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM và hạ tầng được đẩy mạnh. Trong năm 2025, Becamex đặt kế hoạch doanh thu từ chuyển nhượng đất dân cư đạt khoảng 5.000 tỷ đồng. Quỹ đất khu công nghiệp của BCM được mở rộng nhờ Khu công nghiệp Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2 đã chính thức khởi công và kỳ vọng sẽ bắt đầu cho thuê từ năm 2026. Cùng với đó, quỹ đất cho thuê tại Becamex liên tục được mở rộng khắp cả nước theo mô hình bền vững, phù hợp với các tập đoàn lớn với cam kết phát triển xanh như Lego, Pandora...
Chuyển động tại Tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC) cũng cho thấy những tín hiệu tích cực. Cụ thể, Khu công nghiệp Vinh Quang và Tân Phước 1 đang được đẩy mạnh triển khai, kỳ vọng sẽ bắt đầu cho thuê từ quý IV/2026. Trong bối cảnh dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ dần phục hồi, hai khu công nghiệp này đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy doanh số cho Công ty từ năm 2026.
Kết quả kinh doanh của IDICO trong giai đoạn nửa cuối năm kỳ vọng sẽ cải thiện hơn nhờ mảng năng lượng vẫn tăng trưởng ổn định trong khi mảng khu công nghiệp phục hồi nhẹ và mảng bất động sản dân cư ghi nhận doanh thu từ bàn giao các căn còn lại tại dự án Osaka Garden và lô đất còn lại tại dự án Aeon Mall.
Cổ phiếu còn tiềm năng tăng trưởng
Theo tính toán của MBS, định giá P/E của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp năm 2025 trung bình vào khoảng 22,5 lần, cao hơn so với mức P/E bình quân toàn thị trường - ở mức khoảng 15 lần. Tuy nhiên, phương pháp P/E không được sử dụng để định giá doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp do ngành này có hai cách ghi nhận lợi nhuận - là một lần hoặc phân bổ theo thời gian thuê, nên lợi nhuận trong kỳ không phản ánh đúng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Phương pháp này cũng không phản ánh được giá trị tài sản là đất. Thay vào đó, phương pháp NAV (giá trị tài sản ròng) sẽ phù hợp hơn để định giá doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.
Bà Trần Khánh Hiền cho rằng, giá cổ phiếu bất động sản công nghiệp đã chiết khấu khá sâu so với giai đoạn trước sự kiện thuế quan, trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận tiến độ cho thuê tốt và quỹ đất mới được mở rộng. Đơn cử, KBC có thêm 6 khu công nghiệp mới được phê duyệt kể từ đầu năm, lợi nhuận trong nửa cuối năm được kỳ vọng tăng trưởng tốt nhờ các hợp đồng cho thuê lớn đã ký từ đầu năm.
Theo bà Bà Lưu Bích Hồng, đối với nhóm cổ phiếu bất động sản và bất động sản công nghiệp, chỉ số P/B (giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu) được xem là thước đo hợp lý hơn so với P/E, do đặc thù doanh nghiệp sở hữu quy mô tài sản lớn (chủ yếu là đất, hạ tầng, nhà xưởng) trong khi lợi nhuận thường ghi nhận theo tiến độ thanh toán/bàn giao, dẫn đến biến động mạnh giữa các quý.
Tính đến hết ngày 29/10/2025, Vietcap ước tính P/B điều chỉnh (cho doanh thu chưa thực hiện ngắn và dài hạn) trung vị của các cổ phiếu bất động sản công nghiệp niêm yết trong danh sách theo dõi (gồm GVR, PHR, KBC, IDC, SZC, SIP, VGC) đang ở mức 1,7 lần, thấp hơn mức trung bình 2 năm là 1,9 lần và đây vẫn là mức định giá hấp dẫn.
Vietcap cho rằng, IDC và KBC là hai cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng nổi bật trong giai đoạn 1 năm tới. IDC được đánh giá cao nhờ quỹ đất chiến lược đã giải phóng mặt bằng phần lớn, tệp khách hàng đa dạng, bảng cân đối kế toán vững chắc và chính sách cổ tức ổn định - giúp doanh nghiệp duy trì vị thế tốt trong nhóm bất động sản công nghiệp.
Trong khi đó, KBC nổi bật với quỹ đất quy mô lớn tại các vị trí đắc địa, cùng khả năng thu hút nhà đầu tư vượt trội. Bên cạnh đó, Vietcap kỳ vọng dự án Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng), tổng diện tích 585 ha, đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và dự kiến bắt đầu đóng góp vào doanh thu kể từ năm 2026, sẽ trở thành động lực tăng trưởng trọng yếu cho doanh nghiệp trong trung hạn.
“Hiện cả hai cổ phiếu vẫn đang giao dịch ở mức định giá hấp dẫn so với trung vị ngành. Cụ thể, IDC có P/B dự phóng đạt 1,5 lần năm 2025 và 1,3 lần năm 2026; trong khi KBC có mức P/B dự phóng tương ứng ở mức 1,4 lần và 1,2 lần - thấp hơn mức trung bình 2 năm của ngành là 1,9 lần”, bà Hồng cho biết.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thúy Nga, Phòng Phân tích, Công ty Chứng khoán VPBankS đánh giá, mức P/B bình quân ngành bất động sản khu công nghiệp 3 năm qua ở mức 3 lần, trong khi bình quân 5 năm qua ở mức 3,2 lần. Do vậy, định giá của nhóm ngành này nhìn chung đang ở mức khá hấp dẫn, với triển vọng thu hút FDI trung hạn vẫn được giữ vững cũng như triển vọng ngắn hạn về kết quả kinh doanh nửa cuối năm được hỗ trợ mạnh mẽ từ các mảng kinh doanh khác như bất động sản dân cư, trong khi mảng khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi dần từ quý III/2025. Một số công ty đã công bố báo cáo tài chính quý III/2025 với kết quả khá tích cực.
Chẳng hạn, NTC ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý III/2025 tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, nhờ đẩy mạnh bàn giao đất tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3. Trong khi đó, SZC dù ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý III/2025 giảm so với cùng kỳ nhưng VPBankS kỳ vọng kết quả kinh doanh của công ty này sẽ bứt phá vào quý IV/2025 khi đẩy mạnh bàn giao đất tại Khu công nghiệp Châu Đức. Tại thời điểm cuối quý III/2025, SZC vẫn còn khoảng 18 ha đất đã nhận cọc từ khách hàng.
VPBankS nhận thấy tiềm năng tăng giá mạnh từ một số mã chứng khoán có kết quả kinh doanh cuối năm 2025, hoặc năm 2026 kỳ vọng có sự tăng trưởng đột phá như KBC (với việc ghi nhận doanh thu từ dự án Khu đô thị Tràng Cát), PHR (với khoản đền bù lớn tiềm năng từ dự án Khu công nghiệp Bắc Tân Uyên 1), SZC (với kết quả kinh doanh quý IV/2025 kỳ vọng sẽ bứt phá như đã đề cập ở trên). Ngoài ra, IDC và SIP cũng là hai cổ phiếu có chỉ số tài chính tốt và có tiềm năng tăng giá nhưng diễn biến giá hai cổ phiếu này kỳ vọng sẽ song hành sát sao hơn với các tin tức liên quan đến thuế quan đối ứng cũng như triển vọng thu hút FDI trong ngắn hạn.
Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, một nhà đầu tư theo khá sát với nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp nhìn nhận, yếu tố chủ chốt trong việc lựa chọn cổ phiếu bất động sản công nghiệp giai đoạn này là doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, dự án nằm ở vị trí đắc địa, kết nối cơ sở hạ tầng giao thông tốt. Bên cạnh đó, xu hướng mở rộng của các tập đoàn có sẵn cơ sở sản xuất tại Việt Nam sẽ vượt trội hơn xu hướng các nhà đầu tư mới. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có sẵn tệp khách hàng là những tên tuổi hàng đầu thế giới sẽ có ưu thế thu hút đầu tư, mở rộng diện tích thuê hơn, từ đó sẽ nâng cao được hiệu quả của doanh nghiệp.
Hoàng Anh