Pháp lý khơi thông, kỳ vọng cải thiện nguồn cung
Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết tháo gỡ một số vướng mắc của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động tích cực lâu dài đối với thị trường bất động sản, trong bối cảnh tình trạng ách tắc nguồn cung đã kéo dài suốt thời gian qua. Đồng thời, những thay đổi này cũng được cho là sẽ góp phần cải thiện dòng tiền đối với nhóm cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn tới.
Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán VPS nhận định, các luật, chính sách và văn bản hướng dẫn mới chính là những động thái quan trọng nhằm giải quyết các điểm nghẽn, khơi thông dòng vốn, hoàn thiện hành lang pháp lý và tháo gỡ vướng mắc thủ tục, hướng tới việc quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn. Theo đó, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ trở nên chuyên nghiệp và được quản lý chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp niêm yết vẫn sẽ có sự phân hóa, phụ thuộc vào vị thế và tiềm năng của từng doanh nghiệp cụ thể, chứ không mang tính đồng loạt.
“Nhiều cơ chế mới, như thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc kéo dài nhiều năm, giúp quá trình triển khai dự án trở nên minh bạch và hiệu quả hơn. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng bị ‘kẹt’ pháp lý trong thời gian dài”, ông Khánh cho biết.
Trước mắt, các cổ phiếu bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh được đánh giá sẽ có triển vọng tích cực hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, một bất cập lớn của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới có thể vẫn nằm ở thanh khoản, khi mặt bằng giá nhà hiện nay đang ở mức rất cao. Điều này tiếp tục gây khó khăn đối với các doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu và năng lực triển khai dự án hạn chế.
Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính tốt được đánh giá sẽ hưởng lợi rõ nét hơn so với phần còn lại. Trong các nhóm ngành, bất động sản là nhóm có độ nhạy cao với thông tin, vì vậy chỉ cần một yếu tố hỗ trợ đủ mạnh cũng có thể kích thích dòng tiền chảy mạnh vào nhóm cổ phiếu này.
Chu kỳ mới và quá trình sàng lọc
Trên thị trường chứng khoán, sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu bất động sản được xem là đặc điểm nổi bật của giai đoạn phục hồi đầu chu kỳ. Dòng tiền không còn chảy dàn trải, mà tập trung vào những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, cùng áp lực nợ vay và trái phiếu ở mức kiểm soát được. Ngược lại, các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, dự án vướng mắc pháp lý hoặc thiếu dòng tiền thực vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức.
Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết được dự báo sẽ đẩy mạnh triển khai dự án và mở bán trong giai đoạn 2026-2027. Những doanh nghiệp có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án cùng lúc như Vinhomes (VHM) hay Nam Long (NLG) được đánh giá có lợi thế lớn nhờ quỹ đất dồi dào và năng lực tài chính vững mạnh. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp đang chuyển hướng chiến lược từ triển khai lần lượt từng dự án sang triển khai đồng thời nhiều dự án, tiêu biểu như Khang Điền (KDH) hay Đất Xanh (DXG), nhằm tận dụng thời điểm thị trường thuận lợi trước khi chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng. Ở góc độ mở rộng quỹ đất, Phát Đạt (PDR) nổi bật với chiến lược M&A và tái cơ cấu danh mục dự án, tập trung vào các khu vực có giá trị thương mại cao tại các đô thị lớn.
Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư vào cổ phiếu bất động sản đòi hỏi mức độ chọn lọc cao. Thay vì chạy theo câu chuyện phục hồi của toàn ngành, nhà đầu tư cần tập trung vào chất lượng doanh nghiệp, ưu tiên những đơn vị có dòng tiền thực, dự án sẵn sàng bàn giao hoặc mở bán, cùng các chỉ số tài chính cho thấy xu hướng cải thiện rõ ràng.
Đồng quan điểm, ông Nghiêm Xuân Tiến, Phòng Phân tích, Công ty Chứng khoán KB cho rằng, thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục hồi phục nhờ ba yếu tố chính: một là, nguồn cung được cải thiện nhờ nỗ lực tháo gỡ của Chính phủ đối với một số dự án, rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý và tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội; hai là, lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức tương đối thấp, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và ngân hàng cho vay linh hoạt hơn; ba là, đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng với các dự án lớn, các trục giao thông kết nối trung tâm Hà Nội và TP.HCM với các khu vực, tỉnh thành lân cận, qua đó kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản.
Chu kỳ hồi phục của thị trường bất động sản đang dần hình thành, song con đường phía trước sẽ không bằng phẳng. Cơ hội vẫn hiện hữu đối với nhóm cổ phiếu bất động sản, nhưng chỉ dành cho những doanh nghiệp đủ năng lực vượt qua giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt của thị trường.
“Nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở mức định giá P/B dự báo năm 2025 tương đương hoặc thấp hơn so với mức P/B trung bình trong 5 năm qua. Với triển vọng tích cực của ngành và việc cuối năm thường là thời điểm đẩy nhanh hoạt động mở bán, nhà đầu tư có thể cân nhắc các cổ phiếu bất động sản khi giá điều chỉnh, ưu tiên những doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn, pháp lý đầy đủ và cơ cấu tài chính an toàn. Các cơ hội đầu tư đáng chú ý gồm VHM, KDH, NLG, DXG”, ông Tiến cho biết.
Nhìn về giai đoạn 2026-2027, MBS nhận định, có nhiều yếu tố nền tảng để kỳ vọng thị trường bước vào chu kỳ mở rộng. Trrong đó, yếu tố quan trọng là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, với hàng loạt dự án cao tốc, đường vành đai, sân bay và đường sắt đang được triển khai hoặc lên kế hoạch thực hiện trong giai đoạn 2025-2030, góp phần tăng cường kết nối liên vùng và mở rộng không gian đô thị.
Hoàng Minh